قانوني

فحص الصك العقاري قبل الشراء: ست نقاط لا تتجاوزها

ما الذي يجب التحقق منه في الصك العقاري قبل دفع العربون، من مطابقة الاسم والمساحة إلى الرهون والحدود والقيود.

لحظة دفع العربون هي النقطة التي يصعب التراجع بعدها بلا خسارة. ولهذا فإن كل دقيقة تقضيها في فحص الصك قبل هذه اللحظة توفّر عليك احتمال أسابيع من التعطيل أو خسارة مالية فعلية.

1. اسم المالك في الصك

تأكّد أن من يفاوضك هو المالك المسجّل في الصك نفسه، أو وكيل يحمل وكالة شرعية سارية تخوّله البيع تحديداً — لا وكالة عامة قديمة أو وكالة إدارة لا تشمل التصرف. تحقق من تاريخ الوكالة ونطاقها، فكثير من التعطيل يبدأ من هنا.

2. المساحة والحدود

قارن المساحة المذكورة في الصك بالمخطط وبالواقع. فروقات المساحة ليست تفصيلاً شكلياً — المتر الواحد في الأحياء المرتفعة قيمة حقيقية. وتأكد من الحدود الأربعة وأطوالها، خاصةً في الأراضي.

3. الرهون والقيود

العقار المرهون لصالح جهة تمويلية لا يمكن إفراغه قبل فك الرهن. هذا لا يعني رفض الصفقة، بل يعني ترتيبها بشكل صحيح: يُسدَّد المتبقي من قيمة الرهن ضمن إجراءات البيع وبتنسيق مع الجهة الممولة. المهم أن تعرف ذلك قبل الاتفاق لا بعده.

4. تصنيف الأرض واستخدامها

الاستخدام المسموح (سكني، تجاري، سكني تجاري) يغيّر القيمة ويغيّر ما يمكنك فعله بالعقار. من يشتري أرضاً بنية بناء محل تجاري ثم يكتشف أن تصنيفها سكني بحت يكون قد اشترى شيئاً آخر غير ما أراد.

5. مطابقة البناء القائم للمخطط

إن كان على الأرض بناء، تحقق من مطابقته لرخصة البناء. المخالفات البنائية قد تؤدي إلى غرامات أو إلزام بالتعديل، وتنتقل تبعاتها إلى المالك الجديد.

6. النزاعات القائمة

اسأل صراحةً: هل هناك نزاع قائم أو دعوى على هذا العقار أو على الورثة؟ العقارات الموروثة تحديداً تحتاج تحققاً من صك حصر الورثة وموافقة جميع الورثة على البيع. بيع يوافق عليه خمسة من ستة ورثة ليس بيعاً مكتملاً.

قاعدة عامة

لا تدفع عربوناً نقدياً دون وثيقة مكتوبة تحدد: المبلغ، العقار بدقة، المدة المتفق عليها لإتمام الصفقة، وماذا يحدث للعربون إن تراجع أي طرف. العربون بلا وثيقة هو تبرّع محفوف بالمخاطر.

الفحص الجيد لا يُلغي الصفقات الجيدة، بل يحميها. والصفقة التي تنهار بسبب سؤال واحد كانت ستنهار لاحقاً بتكلفة أعلى.

أسئلة شائعة حول هذا الموضوع