استثمار

العائد الإيجاري: كيف تحسبه بدقة قبل أن تشتري عقاراً استثمارياً؟

شرح عملي لحساب العائد الإيجاري الإجمالي والصافي للعقار في المدينة المنورة، مع التكاليف التي ينساها أغلب المستثمرين.

كثير من قرارات الشراء الاستثمارية تُتخذ بناءً على جملة واحدة: «الإيجار في هذا الحي ممتاز». لكن «ممتاز» ليست رقماً، والفرق بين عقار بعائد 4% وآخر بعائد 7% هو الفرق بين استثمار متوسط واستثمار جيد — ويظهر هذا الفرق واضحاً بعد عشر سنوات.

العائد الإجمالي: الرقم السريع

العائد الإجمالي = (الإيجار السنوي ÷ سعر الشراء) × 100. فإن اشتريت شقة بـ 600,000 ريال وأجّرتها بـ 36,000 ريال سنوياً، فالعائد الإجمالي 6%. هذا الرقم مفيد للمقارنة السريعة بين خيارين، لكنه يتجاهل كل التكاليف.

العائد الصافي: الرقم الحقيقي

اطرح من الإيجار السنوي المصاريف الفعلية:

• الشغور: افترض شهراً شاغراً سنوياً على الأقل (نحو 8%) ما لم يكن الحي شديد الطلب.
• الصيانة: خصّص 5% إلى 10% من الإيجار سنوياً، وأكثر إن كان المبنى قديماً.
• إدارة الأملاك: 5% إلى 8% إن كنت ستوكل الإدارة لجهة متخصصة.
• الخدمات المشتركة والرسوم: ما يقع على المالك حسب العقد.
• التأمين: إن وُجد.

بتطبيق ذلك على المثال السابق: 36,000 ناقص شغور (3,000) وصيانة (2,500) وإدارة (2,200) = 28,300 ريال. العائد الصافي = 4.7% بدلاً من 6%. الفرق جوهري، وهو الذي تبني عليه القرار.

لا تنسَ تكلفة الدخول

سعر الشراء ليس كل ما دفعته. أضف العمولة ورسوم الإفراغ وتكلفة التجهيز قبل التأجير. إدخال هذه المبالغ في المقام يخفض العائد قليلاً، لكنه يعطيك الصورة الصادقة.

العائد ليس كل شيء

عقار بعائد 5% في حي ترتفع قيمته سنوياً قد يكون أفضل من عقار بعائد 7% في حي راكد، لأن المكسب الحقيقي يأتي من مصدرين: الإيجار ونمو القيمة. انظر إلى الاثنين معاً، واسأل: هل هذا الحي يتجه إلى نمو أم وصل سقفه؟

أسئلة قبل الشراء الاستثماري

• كم تستغرق الوحدة المماثلة في هذا الحي حتى تُؤجَّر؟
• من هو المستأجر المتوقع: عائلة، طالب، زائر قصير المدى؟ وما استقرار كل فئة؟
• ما حالة المبنى وكم عمره وما تكلفة صيانته المتوقعة خلال خمس سنوات؟
• هل هناك عقارات جديدة قادمة في الحي قد ترفع المعروض وتخفض الإيجارات؟

الاستثمار الجيد يبدأ بحساب مكتوب قبل الشراء، لا بتبرير مكتوب بعده.

أسئلة شائعة حول هذا الموضوع